新华网北京4月1日电(记者刘欢 王建华)中国的房地产调控已经明显超越了单一的产业调控范畴，它的重要性涉及经济社会的诸多方面，一言以蔽之，它已经是中国推动科学发展和加快转变经济发展方式的迫切要求、必然要求。“科学发展”和“加快转变经济发展方式”分别被确定为“十二五”规划的主题和主线。

　　近期，中国各地陆续出台的2011年房价调控目标引发公众高度关注和热烈讨论。除了北京市明确提出“稳中有降”的调控目标外，全国其他城市均以“涨幅”为控制目标，或直接量化为10%左右，或与地区生产总值和城镇居民人均可支配收入的增幅挂钩，即房价的年度涨幅低于两者的年度增幅，它给人的心理预期还是一个“涨”字。

　　近些年来，部分城市的房价持续快速上涨早已大大超出普通居民的实际承受能力和心理承受能力，使众多购房居民不堪重负，众多需要改善居住条件的居民望而却步、勒紧腰带攒钱，严重阻碍其他大众消费项目的消费支出和升级，并进一步吸引资金“抽离”其他实体经济，另外，房地产投资偏高带动的钢铁、水泥等高能耗、高污染行业持续快速“顽固”扩张，也对产业结构调整和经济发展方式转变带来不利影响。

　　在中国一些城市“房价收入比”已远远超过国际合理区间的情况下，绝大多数城市的调控目标显然无助于将房价控制在合理水平，无益于中国房地产和整体经济的健康、可持续发展。

　　所谓“房价收入比”是指一个地方的房屋总价与居民家庭年收入的比值，这一指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。目前中国大多数城市的房价收入比，早已大大超过了国际公认的3到6倍的合理区间。

中国社科院发表的2011年《经济蓝皮书》称，2010年中国城市的房价收入比已高达8.76，比2009年又上升了0.46，相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝才能买一套房，这也意味着85%的需购买新住宅的城镇居民家庭无力购买。

　　由于中国各区域间的经济发展水平和房地产市场发展程度差别较大，反映在房价收入比上亦存在较大差异。总体特征是，经济越发达、城市地位越重要，房价收入比就越高，东、中、西部呈现明显的梯度序列。在一些经济较为发达的东部城市，房价收入比已经达到十几甚至二十几倍。

　　住房过高的销售价格已经过度侵蚀居民收入和消费能力，这显然不利于中国扩大内需特别是消费需求的战略。从2001年到2009年，中国消费率从61.4%直线下降到48%，其中居民消费率从45.3%下降到35.1%。按世界银行的统计，居民消费率低收入国家为75%，中等收入国家为57.5%，世界平均水平为61.5%，中国与此的差距非常明显。

　　中国的“十二五”(2011年至2015年)规划纲要指出，把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点，通过积极稳妥推进城镇化、实施就业优先战略、深化收入分配制度改革、健全社会保障体系和营造良好的消费环境，增强居民消费能力，改善居民消费预期，促进消费结构升级，进一步释放城乡居民消费潜力，逐步使中国国内市场总体规模位居世界前列。

　　中国人民银行3月16日公布的2011年第1季度储户问卷调查报告显示，在当前物价、利率以及收入水平下，仅有14.2%的居民倾向于“更多消费”，这是1999年调查以来的最低值。

对当前房价水平，74.4%的受访居民认为“过高，难以接受”，是仅低于上年末(75.5%)的第二高值。在各主要投资方式中，选择“房地产投资”的居民达25.1%，比上年末减少1个百分点，仍为居民投资首选。

　　由于许多城市的房价已经远远超出了居民的可承受能力，即基数过大，即使它的涨幅小于城镇居民人均可支配收入的涨幅，其上涨额度也是“恐怖的”，仍然令绝大多数城镇居民难以望其项背。

　　将房价控制在合理水平是房地产调控的目标之一。当前很多城市的房地产市场存在泡沫，价格虚高，早已不在合理水平，因此，当地政府在确定年度新建住房价格控制目标时，就要着重考虑“居民住房支付能力”等因素，所提出的新建住房价格控制目标不应是“小幅上涨”，而应是“稳中有降”，逐步回落至合理区间。

　　随着中国经济发展方式加快转变，众多企业正面临转型升级能力不足的困境，不少企业逐步放弃了对主导产业的坚守，大量资本从实体经济中转移。在房地产暴利诱使下，一些企业甚至把制造业作为融资平台，套取资金在房地产市场逐利。

　　当前，中国房地产业的“金融特点”日益突出。截至2010年底，全国主要金融机构房地产类贷款占比超过20%，银行贷款已占房地产开发资金的70%。风险过度集中在房地产业已经在世界许多经济体中有所表现，中国也要防止房地产行业的风险升级并转移到其他行业和金融体系，从金融风险、行业集中度风险、热钱管理等方面关注和防范房地产业的泡沫危机。

在全社会固定资产投资构成中，与50多个产业密切相关的房地产开发投资占据近五分之一。数据显示，2010年全年全社会固定资产投资278140亿元，其中全年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。

　　所谓“产业空心化”，是指制造业资本大量、迅速地向利润更高的行业转移，使物质生产在国民经济中的地位急剧下降，造成产业比例失衡。当前中国正面临着这一风险，如果不加以控制，资本市场发展最终脱离了实体经济的支撑，只会导致泡沫膨胀、破裂，带来金融和经济危机。

　　2010年中国共销售商品住房约900万套，2011年中国计划建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房，保障房数量将首次超过市场类住房，“市场＋保障”的双轨制无疑会增强国家对房地产市场的“掌控力”和“调控力”。