本报讯 （记者 张奕）被诸多开发商寄予厚望的“金九”季已经过半，不过“金九”成色明显不足。来自中原地产的统计显示，为借中秋小长假的“东风”，9月5日至11日的一周内，上海新建商品住宅市场新增了24.16万平方米供应，环比前一周上扬了16.64%，但市场成交只有11.15万平方米，环比下降了27.21%。

  九、十月份历来是楼市旺季，即便是在调控中的去年，也依然能如约而至。不过，今年限购、限贷之后，市场行情有了很大变化。中秋小长假期间，上海共有7个住宅项目开盘或加推了1000多套房源。尽管房型从47平方米的一房到近250平方米的四房均有涉及，但真正能较快成交的，还是低总价的小户型。以宝山中环附近某项目为例，该楼盘530套房源目前已销售210套左右，均为70平方米以内的小户型，最低总价仅为78万元。“目前，上海楼市主要的购房者还是本地刚需购房者。”搜房网数据监控中心分析师曲鹏表示，今年的“金九银十”成色如何，作为购房主力军的刚需购房者们将会起到决定性作用。

  由于开发商们竞相推出打折促销，尤其是外环周边地区，新房扎堆打折十分普遍，购房者对降价的预期日渐强烈。除了学区房之类，购房者普遍“坐等降价”，这不仅使新房成交提不起劲来，二手房市场买卖同样胶着。记者从汉宇地产了解到，眼下上海外环地区很多二手楼盘的价格已经接近、甚至超过了周边新开盘的楼盘，一旦价格、房龄均无优势可言，二手房的吸引力荡然无存。

  以宝山上大板块的标杆楼盘经纬城市绿洲为例，目前该社区的新开盘均价为2.2万元/平方米，而其二期、三期二手房业主的心理“到手价”也已达到2万至2.1万元/平方米，再加上上家转嫁的10%左右税费及中介佣金，买家实际支付的二手房价格已经比新房贵了5%；嘉定南翔板块的著名楼盘金地格林世界，今年9月开盘的公寓均价为2万元/平方米，目前二手房价格也已经超过了2万元/平方米。

  一二手房价格倒挂，体现了当前二手房业主的惜售心理。据了解，限购、限贷政策后，很多二手房卖家卖出二手房后，便不能再买进新的房源，因此，情愿待价而沽，也不愿降价销售。“总体来看，不论新房还是二手房市场，刚需购买力将长期成为市场的绝对主力。”汉宇地产董事总经理施宏叡认为，九、十月份的上海二手房市场，成交弱势基本将成定局。

  据德佑地产监测，目前上海新建商品住宅的库存量已经达到了819万平方米的历史高位。德佑地产副总经理罗亚东认为，为了尽快地回笼资金、消化年底库存压力，开发商应该放弃对未来过于乐观的心态，诚意拿出降价行为。以价换量，将是未来市场的主流。