胥会云

　　公租房面积明确以40平方米为主

　　千万套保障房热闹开工之余，如何防止资金“断炊”是摆在决策者面前的一道课题。

　　昨天召开的国务院常务会议明确，银行业金融机构可以向符合条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。

　　值得关注的是，央行和银监会今年8月联合出台的一份通知中已经释放了类似为保障房“输血”的信号。

　　政策信号由部委上升到国务院层面背后，是一些保障房项目贷款难的大背景。

　　特定公租房项目可直接放贷

　　上述国务院常务会议要求，公租房以小户型为主，单套建筑面积以40平方米为主，租金标准由市县政府结合当地实际、按略低于市场租金的原则合理确定。

　　今年5月份，媒体曾援引国土资源部相关负责人的话称，公租房套型建筑面积应控制在60平方米以内，以40平方米为主。

　　业内人士告诉《第一财经日报(微博)》记者，这一面积的界定符合公租房的受惠群体。

　　根据上述会议部署，公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。

　　此外，国务院明确了多项政策，直指公租房的资金瓶颈破解之道，其中明确，中央继续增加资金补助，地方也要增加财政性资金投入，并加大省级统筹力度。

　　住房和城乡建设部此前估计，2011年1000万套保障房的投资资金预计达到1.3万亿元，需要中央地方两级政府投入，以及银行信贷、开发商等民间资金的集体参与。

　　今年以来，中央财政预算安排资金1030亿元，加上执行中追加395亿元以及通过使用以前年度结转结余资金安排的280亿元，大力支持保障性安居工程建设，目前1075亿元已全部下达。

　　但保障房建设计划分解到各省市后，各地都感受到了巨大的资金压力。

　　国务院要求，公共预算支出安排不足的地区，要提高土地出让收益和地方政府债券资金安排比重。

　　与此同时，规范和利用企业债券融资，专项用于公租房等建设。

　　事实上，发改委6月份就已经发布通知，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。

　　昨天的国务院常务会议再次明确，在加强管理、防范风险的基础上，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。

　　这一政策信号是在央行和银监会8月份相关通知基础上的升级。

　　两部委在《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》中要求，对于政府投资建设的公共租赁住房项目，凡是实行公司化管理、商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的，各银行业金融机构应按照信贷风险管理的有关要求，直接发放贷款给予支持。

　　保障房的“财源”

　　对于支持保障房融资贷款，中国指数研究院(微博)副院长陈晟告诉本报记者，一些部门会考虑风险、回报，执行的力度上有所折扣。

　　北京四方联达机构董事总经理杨少锋(微博)则表示，再次强调上述政策的意义重大，因为它明确了保障房融资被放在更加优先的位置。

　　事实上，由于房地产宏观调控，一些房地产企业已经很难从银行获得贷款，这也波及了保障房项目。

　　“北京一些保障房项目就很难从银行拿到贷款。”杨少锋说。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博)则认为，企业愿意发债，总得有投资者愿意购买。

　　据他分析，所谓项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的公租房项目很少。

　　杨红旭表示，目前我国商品住宅租金回报率一般只有2%~3%，远低于国外的5%~8%，而按规定，公租房的租金水平须低于市场水平，因此即便是有土地、税费方面的减免，要想收回公租房的投资，也需要很长时间。

　　“关键还是要吸引社会资金的进入，但矛盾在于投资风险，资金收回的机制没有理顺。”杨红旭说。

　　根据央行发布的数据，上半年我国保障性住房开发贷款累计新增908亿元，比年初增长54.8%。