在广州住宅市场“限购”“限签”调控政策趋紧的大环境下，不限购不限贷的商业地产项目一直倍受到关注。

位于广州番禺的保利大都汇[最新消息 价格 户型 点评]，继去年12月31日，推出一期整栋7000平方米写字楼后，3月20日，保利[简介 最新动态]大都汇再次宣布，即将发售其30㎡起的精装MINI公寓。

据了解，由于项目尚处于认筹阶段，还没有明确的定价。不过保利大都汇销售人员透露，项目公寓带精装发售，因此公寓价格应该不会低于两万。而另一网站在介绍此项目时，也作了“低价22000元/平方米”的描述。

保利大都汇

观察周边的楼盘情况发现，位于同一板块、紧邻保利大都汇的奥园城市天地[最新消息 价格户型 点评]近期也在推小户型公寓，毛坯均价约21000-23000元/平方米。

对于项目定价问题，保利大都汇项目的负责人对观点地产新媒体透露，目前保利大都汇推的是30-67平方米平层小公寓，虽然精装的吹风价比与奥园越时代[最新消息 价格 户型 点评]的复式小公寓22000元/平方米的毛坯价格略低，但主要是因为保利目前推的公寓面积较小。

“保利要推出的复式公寓价格肯定要比越时代的价格高一些，并且，保利大都汇整体的价格会略高于奥园。”上述人士表示。

据悉，奥园城市天地的首批商铺已经在2013年7月底正式推出的45-90平方米三地铁上盖纯街铺。之后，在2013年11月加推二期45-90平方米商铺以及推出45平方米总量为780套LOFT公寓。

不过，相比早就开盘奥园城市天地，保利大都汇的开盘显得略为滞后。另外，保利大都汇销售人员表示，预售证或要四月份才能拿到。

在销售节点上的推迟，该负责人解释称，保利大都汇已经在去年12月底推出写字楼，当时奥园越时代推的是公寓部分。这样，两者推出的产品类型会有错开。

对于大都汇项目的前景，戴德梁行商业地产部主管及高级助理董事伍林分析说，这个项目主要是借助优越的交通位置，建设的商业项目拥有非常理想的投资价值。

资料显示，保利大都汇项目位于广州旅游旺地长隆旅游区的所在地，同时还是番禺的一个重要的交通枢纽。该地块处于华南立体交通枢纽，地铁、城轨、高铁、快速线、高速公路及城市公交线路集中交汇点。

其中，保利大都汇位于地铁3号线汉溪长隆站旁，根据规划未来此站还将是地铁3号线与7号线的换乘站，是典型的双地铁上盖商业物业。

地王项目战

2012年12月，奥园地产以34.11亿元竞得的番禺汉溪商业地王。随后奥园集团宣布所竞得的商业用地将与保利地产[简介 最新动态]共同开发。于是，出现了“奥园城市天地”与“保利大都汇”PK的局面。

和奥园城市天地一样，保利大都汇的卖点也在附近便利的交通上。然而，除了地理位置相近外，大都汇和越时代的模式也相差无几。

按照奥园与保利签订的协议显示，打包在一起的9块商业金融用地，总建筑面积约为50.1万平方米。奥园与保利各自开发4块土地，余下的一块则是双方各持50%的股份比例进行共同开发。

显然，除了位置相同，规模相当，甚至在定位上，保利和奥园的两大商业项目也很难看出大区别。

“保利大都汇”计划建成广州商铺投资前沿，打造成”独立于购物中心商铺、社区MALL、专业市场以及社区商铺之外的形式“，并且，”不只是一站式的购物广场，更是融合秀宴魔幻剧场、主题餐饮及酒吧街、名俗技艺展示等多种消费体验。

而奥园地产所开发的”奥园城市天地“项目也将”红磨坊“概念当作是项目定位目标。该项目定位为“华南都市娱乐旗舰”，也是要创建中国首个“红磨坊”。

此外，两个项目在产品设计上也是惊人的相似。

据保利大都汇公布的规划，由1栋25层高的甲级写字楼、3栋11层高的小型总部办公楼、2栋32层高的平层公寓、4栋22层高的复式公寓及开放式购物街区商业组成。

而奥园城市天地也是由商铺、公寓、甲级写字楼等物业构成，连公寓产品两个项目都“不约而同”地选择了LOFT设计。

因此，有市场人士评论：“保利大都汇和奥园城市天地尽管是两个不同房企各自开发的项目，但无论在位置还是定位，乃至于产品设计上更像是一个商业项目被平均分开的两个部分。”

对此，伍林分析认为：“这块地是保利和奥园一起拿下来，都是要借助长隆商圈的发展来进行销售。如果只是奥园一个开发商做公寓和商铺的话，体量上不能满足长隆商圈的吸附力。但是，加上也一起做同样类型的产品的保利，二者的产品可以形成一个主题，可以比较好地应对在区域内的竞争者。”

此外，据仲量联行报告显示，2014年广州商场新增供应量将达54万平方米，为历年之最。在未来新增供应中，有近74%的零售商业面积位于番禺区。

无可厚非，未来大量商业面积集中入市，一方面推动了广州零售物业市场的发展，但另一方面则导致区域市场的竞争更加白热化。